杭洲亚运会_杭州亚运会接盘侠
1.150万在杭州西湖能买房子吗
2.别做炒房者的接盘侠 二线城市买房风险大!
3.热门城市买不了房,那如何判断周边城市是否值得入场?
4.YTG正式转让KPL席位,标价6100万,谁会成为接盘侠?
5.佳源地产定融产品未违约,罗半城还让沈天晴做“接盘侠”吗?
6.亏损的smart终于找到了“接盘侠”,吉利能否让它起死回生?
7.投资杭州的房子好一些还是投资杭州周边的县市更好?
8.面对中国房地产市场,试述你的观点和看法。范文有哪些
最近,韵达快递的日子着实不好过,多次上了热搜。
事件的起因是,年后韵达快递玩起了“失踪”,大量消费者在网上吐槽,韵达快递派送出现了异常,有人称去年11月就开始拖拖拉拉;有人透露,久久送不到,后来直接说丢件了;还有人强调,自己的韵达快递在路上走了一个月还没送到;更有人表示,自己年前去韵达快递网点,积压了无数快递,压根无人派送……
舆论发酵下,韵达快递将“锅”甩给了人手不足。对外回应称,年后公司快递派送异常是人力紧张所致,企业正在大力协调配送人力并指导网点招聘。
对于韵达的解释,消费者普遍不满意,质疑称:“人手不足就不要接那么多单啊”“大面积积压,这能是理由吗”。
韵达快递究竟怎么了?
一个月还没送到
2023年开年以来,多位消费者在社交媒体上吐槽,自己购买的韵达快递迟迟不更新物流信息,快递到达站点不派送,短则省内7天游,长则滞留一个月。
有消费者吐槽,自己的快递从成都发货到北京后,开始全国游,快递自己“跑”到了内蒙赤峰。有湖南的消费者表示,福建发往湖南的快递,到了长沙又被强制带到黑龙江看雪,包裹毫无归期。
(图/视觉中国)
章琪就是被韵达快递伤害的一份子。1月底,爱吃罐头的他,从电商平台下了一单,商家从辽宁沈阳发货,送到河北保定。按理说,这个路程三四天就能送到,但是至今为止,他都没有收到这份快递。“物流信息显示,包裹2月3日到了保定,但派送到了距离自己五六公里外的站点并被代签收,此后就一直不动了。”
“我中途多次联系快递员,但一直处于关机状态。”章琪说,最后他忍无可忍,打了韵达投诉电话后才知道原因。“客服说,我家附近的快递站点春节后关了,快递员不干了,所以才送到了很远的站点。”
家住四川的于雨遇到了同样的情况,她透露,自己最近在网上购物,有两次包裹发的是韵达快递,但是到了快递站点后,就一直不派送。“我每天都在打投诉电话,要么说人手不够,要么说快递员辞职不干了,要么就说丢件了,体验非常不好。”
“老家亲戚给我寄了点东西,1月5日显示到了目的地,1月8日还没送到,我就开始打电话催。”住在江苏的高强说,一个月以来,自己打了上百个投诉电话,每次回复说会反馈,但就是一直不解决问题,快递至今也没有送到。“韵达的信誉真是一文不值。”
不好的体验,直接劝退了李云。“三个月了,韵达快递还是没送到,打400投诉也没用,我现在在电商平台下单,只对商家提一个要求别发韵达。”一位北京的网友在热搜下留言称,“现在发货用韵达我就不买了,慢一点我还能忍,每次都放在1公里以外的站点,让我自己去取,这我忍不了。”
据市界了解,不只上述地区的韵达快递出现了异常,目前韵达网点异常的现象在广州、无锡、吉林、长沙等地都上演过。一位浙江的消费者透露,“我们这里的韵达快递已经瘫痪了”。一些投诉无果的消费者,直接跑到快递网点找快递,但最终也没能找到。
为何韵达快递会出现这么多问题?针对此情况,韵达官方客服回应称,目前人手不足,造成了积压和滞留,但会尽快核实处理。
一位韵达快递陕西某地区的网点负责人进一步解释称,年前受到疫情的影响,人员流动过多。年后业务恢复快,货量猛增,复工复产,人员配置跟不上,人工缺口大,最终造成了恶性循环。
韵达方面回应市界表示,因业务量整体迅猛上扬,外加个别网点人手紧张,出现有快件未能及时派送的情况。目前,相关网点已在调配人员配送。
出问题的网点
值得注意的是,韵达快递出现的派送问题,并不像公司对外解释的那样云淡风轻,背后的原因是,韵达位于各地的末端网点,最近一段时间以来,遭遇了巨大挑战,不少网点出现了问题,很多在低价转让。
其实,早在2022年,韵达快递网点就已经暴露出一些问题,当时北京、山西、河南等地的韵达网点曾出现过瘫痪现象,部分网点甚至因为管理问题,出现了关停现象,一些快递网点甚至换了老板。
目前,一些加盟商对韵达快递停摆的事情丝毫不觉得意外。他们中有人表示,去年以来很多韵达快递加盟商都不干了,在低价转让快递网点,只是年后这一现象变得更为严重了而已。
确实,市界在闲鱼上发现,有大量韵达快递网点在转让,涉及云南、湖北、黑龙江、广东、河南、四川等多个地方,有一级网点也有二级网点,并且打上了低价出兑转让的标签,看上去很急的样子,有的报价甚至低至几千、几万元。
(图源/闲鱼截图)
大量转让的情况下,韵达网点转让费一降再降,以往两三百万元的一级网点,如今一百万就能拿下,二级网点的价格更低。
杭州某韵达快递网点负责人王政,就是以100万元的价格加盟了一个韵达快递一级网点。但是干了一段时间以来,他已经心生退意。“我目前也在找接盘侠,打算转让出去。”
让王政不想干的原因是,罚款条款太多了,就连网点分配准确率低于85%也要罚款,一天能罚400元,“现在的罚款太高了,一个月至少要罚5万元”。如果缺人的情况下,考核机制照常,罚款更多。“每天派件几千单也难以盈利,这还怎么干?”
市界了解到,韵达调整后的考核机制,在一定程度上加大了网点运营的压力。2022年下半年,韵达要求好评按天考核,一个差评罚款100元,当天的1个差评要当天的35个好评才能抵消100元罚款。多位网点负责人告诉市界,如果派送包裹前没有打电话,被顾客投诉虚假签收罚款100元,延误则罚款200元等等。
杭州某快递员表示,快递行业之间的激烈竞争,导致派费一降再降。“前两年,派件还是1.3元/件,2022年底每件降到了0.85元,扣除丰巢快递柜等费用,每天送300件挣不到200元,加上丢件、投诉等,情况更糟糕”。
这一问题在韵达财报中也得到了佐证。韵达财报数据显示,公司去年上半年的快递网点为29844个,较2021年年底的32274个减少2430个,加盟商半年则减少了45个。
对于网点减少的原因,韵达方面向市界解释称,加盟商根据业务需求自行设立的快件处理点,(数据减少)相当于一个(加盟商)公司业务内部的部门调整,网点自行对它的区域业务进行一些调整。
业内人士蒋青认为,在大网点不好管控的情况下,韵达将网点缩小,总部对网点的管控能力加强,但网点的竞争力弱,尤其在价格战以及疫情的情况下,这让韵达的网点很受伤。此前,就有媒体报道称,有倒闭的网点们齐聚在韵达总部门口,拉横幅,诉说自己的遭遇。
韵达掌门人聂腾云已经意识到了问题,今年年初以来,他频繁露面,到基层网点走访,了解年后网点复工、客户服务及经营情况。但从如今的局面看,这些举措收效甚微。
(图/视觉中国)
其实韵达与网点之间的矛盾是一个历史遗留问题,有业内人士认为,韵达的末端网点可以说是通达系中最不稳定的一个。
除了顺丰、京东之外,通达系最初的发展路线都是走加盟制,扩网速度快、规模效应强,这是加盟的优势。加盟制度让韵达高速发展,但管理是一个难题,数千个加盟商、上万个网点,具体情况千差万别,所有的问题都需要具体分析。
早期,韵达内部出现分歧,总部与加盟商之间的利益难以平衡,部分高管与加盟商离开,试图对韵达发起致命一击。最终,由聂腾云的舅舅周柏根出面,才解决了这场冲突。
加盟商权力过大,野蛮生长,很容易造成总部管理混乱。聂腾云意识到,建立转运中心的重要性,通过转运中心控制区域网络和快件,进而实现控制加盟商与网点的就近管理。
蒋青提到,韵达成为了通达系当中最早布局转运中心的公司,但早期业务量没起来,导致大规模关闭分拨中心,造成如今韵达在分拨中心的数量上较少,“走的太早,又被迫关闭,有了后遗症,多少有些顾虑。”
市界了解到,韵达2016年有55个转运中心,直到2022年上半年,韵达也只有77个转运中心。而顺丰的快递运营中转场是322个,中通快递分拣中心的数量为98个。
“榜眼”位置或不保
网点出问题还不是最重要的,“灵魂”人物的离开影响也很大。
蒋青告诉市界,韵达“快递业务一把手”赖世强在韵达的发展过程中是比较重要的人物。但是2022年4月,赖世强却从韵达快递离职了。对于他的离职,官方给出的解释是,个人原因。
据了解,赖世强2005年进入韵达,在韵达有近17年的经验。进入韵达后,赖世强主抓快递业务的精细化运营,尤其是韵达上市后,韵达是通达系对自动化分拣设备投资额最大的企业,2016年,韵达的投资额为18.36亿元,同比增长了210.45%。
“这些投资,使得韵达全国快递网络的中转分拣成本有效下降,分拨中心管理、干线车辆路由优化、末端网点管控等有明显提升。”蒋青表示。
确实,韵达在过去几年曾迎来发展“黄金期”,净利润在2018年达到26.98亿元的顶峰,市占率一举超过圆通,成为行业老二,并一直稳定至今。一些韵达老网点的经营人对此表示,赖世强在他们心中的地位比韵达老板聂腾云的威望还要高。
蒋青告诉市界,韵达在战略上总是慢其他快递企业一拍,“韵达希望借其他企业成功的案例,之后自己再布局”。
在快运领域,韵达的布局明显晚于中通、百世,随之而来的则是,韵达的快运业务在2017年和2018年,两年时间亏损了近2亿元。此后,赖世强又被寄予厚望,调任为韵达快运总裁。
2021年4月,韵达以6.14亿元认购了德邦的股份,成为第二大股东,赖世强出任德邦董事。但在后期的德邦收购案中,京东横插一脚,最终韵达从中退出了。
直到赖世强彻底离开了韵达,韵达的快运业务仍没有较大起色。
近期有消息称赖世强可能回归韵达,但截至目前,此说法尚未证实。
此外,韵达在资本市场过于活跃。蒋青提到,在资本市场上,韵达大量发放债券、融资,导致负债率过高,甚至比顺丰还要高。
2021年5月,韵达发行可转换公司债券募集资金总额25亿元,用于分拣设备自动化升级项;2022年3月,韵达发行了第一期超短期融资券,发行金额5亿元等等。
2022年上半年,韵达的财务费用同比增长多达1.6倍,这主要是由于韵达股份长期借款增加、发行债券产生的利息支出以及外币货币性项目汇兑损失增加导致。截至2022年9月末,韵达股份有息债务约94.26亿元,资产负债率为56.28%。同期内,顺丰负债率为55.37%,圆通负债率为31.33%,申通负债率为59.82%。
早期参与投资的复星集团也逐步退出了韵达,其持股比例从2018年年底的4.51%降至2019年年底的2.21%,进而降至2020年一季度的1.23%。复星集团接连减持,挫伤了韵达的锐气,复星集团派驻韵达的董事白涛也离开了。
如今,十大股东中早已没有了复星集团的身影。参与投资的阿里在韵达的持股比例更加稀少,仅占1.99%,与董事会席位无缘。
蒋青认为,战略规划不到位,后期公司业务不佳,这可能是一个隐患。目前,韵达已经尝到了苦头。一些核心人员的离职,内部管理跟不上,网点与总部的矛盾越积越深。
(图/视觉中国)
反应到市场格局层面,就是韵达快递有掉队的风险。
前不久,韵达股份发布了2022年业绩预告,成为了快递企业中盈利最“拉垮”的一家。韵达预计2022年实现净利润13.08亿元至15.03亿元,同比下降11.44%或增长1.75%,基本与去年的14.8亿元持平。
而同期内,顺丰净利润预计实现42%-45%的增速;申通扭亏为盈,净利润增速同比增涨130%左右;圆通净利润增速达到了86.34%。
其实从去年三季度开始,韵达快递的业绩显出了疲软态势,不仅营收增速不及其他三家,净利润增速也出现下滑。2022年前三季度,韵达营收为352.12亿元,同比增长23.11%;净利润为7.65亿元,同比下降2.05%。与此同时,韵达的盈利能力持续下跌,毛利率最高从2018年的28.02%下降至2022年前三季度的8.28%,净利率则由18.78%下降至2.19%。
此外,韵达的市占率进一步下滑。2022年,韵达全年业务量约176.09亿票,同比下降4.31%,市占率为15.92%,紧追其后的圆通全年业务量为174.79亿票,市占率为15.81%。
从业务量增速、市占率及利润表现来看,韵达都有掉队的风险,尤其是快递老二的位置。
(应受访者要求,文中章琪、于雨、高强、李云、蒋青、王政均为化名。)
作者 | 杨俏
编辑 | 陈芳
150万在杭州西湖能买房子吗
投资立场上的杭州和沿杭房产分析:
如果您考虑投资,我建议您考虑杭州,沿杭州(比如富阳,临安,绍兴,湖州等)周边的房市不稳定,抗跌性太差,有价无市,投资风险大。给您几个理由吧。
1.抗跌性:首先说,临安,绍兴等地的房子会不会涨价,目前看来是会的,借助G20和亚运会的推动,整个杭州都在涨,加上轻轨的规划,导致环杭州的区县和城市房价也上涨,临安、富阳、海宁、绍兴等房价无一不是受杭州影响,包括嘉兴房子上涨,也不过是因为它近上海。但相比之下,杭州的房子更抗跌,不会因一两个政策变动或者市场调整而剧烈降价。例如,去年的北京930政策是调整北京住宅首付的,意外的结果竟然是沿京房子降了,尤其是河北北三县,与此同时10月北京住宅均价环比上涨4%。所以抗跌性,一定是新一线城市>二线城市>区县的,到时候想要出手,区县的基本是没有交易市场的。
2.?供需关系:富阳或邻杭州市的房子存量巨大,动辄一个楼盘几百上千户,而当地人大都拥有自己的房子,大部分的购买量来自于外地的投资客,这种“投资”,其实只能算投机,真正的投资是在产品到达价值之前买入,到达价值了卖出,而邻杭房子因为供需关系不匹配,现在的价格已经超过本身房子的价值,风险比较大,同时存量大也会影响市场活跃度,光新房就很难消化。那在当地人都有房、新房供应量也充足的情况下,出售二手房只能折价出售,而且还不一定卖的出去。如果是出租,租给谁?当地人有房,外地人才流入包括大学生、年轻情侣、中青年不会考虑去富阳、临安,只会在杭州城区寻求更好的发展机会,出租市场并不容乐观,这种情况下,租金水平和回报率当然也不高。
而杭州目前有2000家创业公司,集聚了大量的世界500强企业和大量有买房和租房需求的年轻客群,同时,49.5%的大学毕业生选择留在杭州,回周边二三线城市的很少,杭州目前常住人口900多万,每年还以17-20万的增速增长,早在16年,杭州凭借4.10%的人口年增长率,成为全球第八个人口增速最快的城市,长期来看,杭州土地的供给远远人口对房子的需求的,供求,所以邻杭州很多城市会出现有价无市,无人接盘的情况,但是杭州不会,而且杭州租金很高,仅以滨江50平米的酒店公寓为例,每月能达到6000-7000的租金,而富阳和海宁等地90平米的三居住宅租金大都在2000左右。
3.资源配套:杭州是浙江省的省会城市,拥有浙江省最好的教育、医疗、交通等资源配套。杭州纳入富阳、临安,其实一方面是为了增加城市人口,跻身新一线,另一方面不排除是为了在未来向周边输送人口,缓解城区压力。但是这种例子之前不是没有,日本东京之前人口1000万的时候,觉得城区压力大,于是开始修建地铁,结果建完之后,人口从1000万涨到3000万,反而出现了人口大量涌入的情况,其实这是交通通达之后,周边县市人群追最优的结果。
买房买的不是房子,而是房子周边的稀有的资源,并且资源越稀有,房子的保值性就越高,这就是为什么杭州90年代的老破小,连电梯和基本的物业都没有,但是仅仅凭借安吉路小区,学军中学的学区优势能卖到6万,甚至更高的单价,但是富阳最好的欧式花园洋房的单价也不足2万的原因。不是所有的洼地都会涨起来,随着房子的折旧越来越高,产权年限越来越短,房子本身的价值越来越低,如果房子所在的区域连政府规划和资源配套都没有,也没有稳定的产业人口和高薪的租客,很容易成为接盘侠。
别做炒房者的接盘侠 二线城市买房风险大!
在杭州西湖区,150万的预算可以买到一些小户型的二手房或者一些新房的小户型。具体的房价还要看房子的具体位置、楼层、装修程度等因素。建议您可以通过房产中介或者网上房产平台了解更多的房源信息,同时也可以多看几套房子,对比价格和位置,做出更好的选择。
总价150万在杭州买房确实需要找找,目前这个价位段确实选择比较少一些,但也不是买不到。不过在近江附近的豪宅或学区房区域是肯定买不到了。
按照整个杭州来选的话,我们看看怎么选?
一,看看新房。
(一)新房150万总价的选择。
这个总价目前只能在杭州周边区域选择。
如萧山、富阳、临安、钱塘新区大江东,单价1.5万左右90平方上下的新房。
截止2021年1月20日,总共搜索到11个楼盘,其中临安有5个楼盘。
当然如果考虑杭州县域比如桐庐/建德还有楼盘可以选,不过限于篇幅暂时就不列举了。
1.萧山区
有三个楼盘,如下图
2.临安区
有5个楼盘,临安不限购,有其他选择的话可以考虑用完房票再选择这个区域。
3.钱塘新区
钱塘新区一个楼盘,位于大江东
4.富阳区
富阳有两个楼盘,主要在新登镇上。
(二)总价200万以内新房的选择
150万以内总价的选择确实比较少,我们再延伸一点,单价1.5-2万,总价 200万以内可以买到的房子再看看有哪些选择。
1.余杭区
有三个楼盘可以选
2.萧山区
萧山区有两个楼盘
3.临安区
临安有24个楼盘可以选,这个价位段基本上算是临安区比较主力售价区间了,基本围绕20000比较多。
4.富阳区
富阳区有两个楼盘,基本接近20000。
目前200万以内或2万单价以内,加上临安有31个+11个总共42个,其中临安区有29个,余杭萧山富阳大江东总共13个盘可以选。
如果不选临安和富阳的话还有9个楼盘可以选。
预算有限,确实选择比较少。
而且绝大部分盘离主城区或者未来科技城核心区都比较远,但这个总价现在确实只有这些选择。
而且极有可能150万以内的盘卖完后续就不会再有150万以内可以上车的新楼盘了,上车门槛可能要变成200万。
所以,如果只想要新房,这个预算要买的话还是尽早落实,虽然在很多人看来浪费首套房票有点可惜,不过条件有限,在没有选择的情况下,上车比不上车好,该出手时还是出手比较好。
二,看看二手房
除了远郊新房,还有一些二手房可以选,不过150万二手房也无法在市中心选择,还是稍微便宜点的60方左右的住宅。
比如星桥、瓶窑、义桥,可以看看下图,总体不是特别建议。
富阳奥特莱斯也有155万元左右的100-110方左右二手房,稍微超一点预算。
150万的二手房可选确实不太多,这个预算的话建议还是考虑偏远的新房比较好。
二手房,如果预算可以到200万左右选择会多一些。可以到湖墅、朝晖等老破小,几乎整个杭州区域都可以选择到,可以看看下图筛选的。
给出了均价,结合预算可以看到大概可以买到的面积,都是二房的住宅选项。
我们以200万总价最高限搜搜看,市中心老破小还有一些选择。
当然这些老破小不是重点学区房,房屋品质和建设理念是赶不上现在的新盘,尤其是小区内整体绿化和配套比不上新楼盘。
但也不是没有优点,最大的优点是地段,市中心;然后生活配套比较齐全;三是跟地段类似,公共交通方便,也不需要太考虑地铁,当然大部分离地铁都不太远;四是学校医院都比较近。
总之生活起来比较便利。
当然,标题本身说了是150万总价,我给出200万选择看着是超预算了。不过多一个选项,更结合自身的需求的话,也是可以的。
毕竟多很多选择,预算增加50万不到,3成首付不到15万元,这个金额建议跳一下脚咬牙买了,先上车非常重要,不然再经过一轮涨价的话,连杭州郊区都要彻底告别了。
15万预算解决起来很多方法,比如借一点,比如办3-5张信用卡,看着是偏激进一点,不过只要买了,基本一年也就缓过来了。
而且压力在,赚钱速度都会增加很多,还钱也就很快了。
还是那句话,在杭州,刚需赶紧买,上车很重要。既然必须要拥有一套住房,那么早买比晚买好。
如果考虑后期改善和变现,上车盘可以考虑市中心老破小,虽然跟热点区域比房价增长很慢,不过相对远郊新盘它的变现速度相对要快一些。
另外,千万不要买公寓,买了你再想买住宅需要变现时非常困难。如果是钱有余买了就是赚房租现金流的,倒是没问题。
补充说明:
前几天一篇文章劝刚需2021年早买房,还被骂房托不安好心、丧尽天良让人做接盘侠,
被骂我也是比较郁闷哈,观点不一样可以交流,很多观点辩辩更清晰吗,而且自己接受的观点是指导自己行动的指南。
我这样想就这样做,也分享给大家,能接受固然好,不接受的话关掉就好了,也不必骂人嘛。
再者,刚需一套房子都没有或者小孩上学马上需要,难道劝人不要买房不要做接盘侠就是对的吗?
到时再也买不起了或者小孩上不了学了,谁来负责,劝他不买房的人能管他住房吗?
热门城市买不了房,那如何判断周边城市是否值得入场?
上年,“上市公司一年盈利不如房产一年内的涨价”、“私企老板十年前卖掉自家房子创业 十年后用赚回来的钱买回自家房子”诸如此类的新闻不断在刷爆各大媒体号朋友圈,不少人心里有一个疑问,在中国创业真比不上炒房吗?
昨天的“6平米88万鸽笼房半天售完”再次刷爆了我们的眼球,6平米都可以卖出88万,创业要死多少脑细胞才能盈利88万?要跟多少个抠门老板周旋多久才能赚这个数?而且不少炒房的投资客其实不是有钱,而是够胆博,能在信用卡还款期间把房子转手卖出去,赚了个涨幅差价!
眼见身边的炒房者坐着等收钱,越来越多人想加入炒房的大军,而这帮炒房大军还有不少人看准了一线城市旁的二线城市这个市场,门槛低涨幅大,现在入手肯定赚!
虽说二线城市这两年的涨幅实在是太夸张,比如杭州厦门,从解绑不限购到重启限购,再比如佛山,短短一年内涨价1万,不少住在广州买了佛山的都开心死了!但炒房其实也是投资的一种,肯定会有一定的风险,炒二线城市的房风险尤其大,你造么?
二线城市房价上涨多为外因驱动
以惠州为例,前两个月涨幅分别位于第二位和第一位。但到了5、6月直接跌出前10,说明这些城市受短线炒作影响较大,房价涨幅多为外因驱动。
其中惠州、苏州、无锡、嘉兴这四个城市最为明显。这几个城市都位于上海和深圳外围,受限购影响,投资需求外溢导致这些城市房价出现了短期上涨行情。所以,这些二线城市疯涨的原因大多都是投资客驱动的,而不是这个城市交通或配套的成熟而上涨,房价莫名地跟上一线城市,其他啥都跟不上一线城市,这涨幅会长久吗?
投资驱动的房价暴涨不可持续
上海周边的无锡为例,无锡4/5/6月份环比涨幅分别是1.47%、4.06%、1.34%。在本地需求基本稳定的情况下,涨幅剧烈波动只能说明外因推动了这座城市房价的快速上涨。而6月份涨幅快速下跌又说明这些城市的房价上涨空间还远不及上海和深圳这样的核心城市。
一旦房价涨幅超过一定水平,炒房者会毫不犹豫选择新的城市,6月份嘉兴代替无锡出现在榜单中就是证明。而在深圳周边的惠州、珠海、中山三座城市的房价涨幅也符合这一特征。
二线城市虽然全面领涨楼市,但就具体某个城市而言,房价上涨空间却有限,如果继续在房价暴涨过的城市买房,投资空间已大大减小。刚需购房者要认清这一点,不要成为炒房者的“接盘侠”。
一线城市风向影响二线城市
一线城市对人口的吸引力巨大,人口的净流入是推动住宅投资价值的根本因素,一旦一线城市房价转向,人口吸引力相对较弱的一线周边小城市和大部分二线城市肯定会被抛弃,因为资本的嗅觉是灵敏的, 避险需求会让资本回流至房价相对坚挺的一线城市,部分资本甚至会撤出楼市。而仅凭居住需求是无法支撑目前的高房价的,房价收入比已经能说明了。
(以上回答发布于2016-09-27,当前相关购房政策请以实际为准)
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YTG正式转让KPL席位,标价6100万,谁会成为接盘侠?
文|大老哥
编辑|bis饼干
全文共计3863字,阅读大约需要8分钟
行家简介|大老哥,知名民间房地产行家,都市快报等多家媒体的特邀买房专家,2003年以来给上万人做过买房咨询,被誉为老百姓最贴心的买房顾问!
热门城市,房价高企,房票难得,一房难求,所以很多人就把目光转向了热门城市的周边。
这种模式到底对不对呢?
如果选择了周边城市,怎样买才最符合房地产投资的逻辑呢?
1
以热门城市举例,周边谁合适做标的?
杭州楼市一房难求后,有很多投资客就把目光转向了一些周边城市。我也曾经推荐过一些城市,比如海宁,临安,绍兴、柯桥等等这样一些杭州的轻轨能够到达的城市,离杭州又比较近,当地的经济也比较发达。
最近,经常会有人问我海宁买哪里,买什么楼盘比较好。所以带着了解楼市的任务,我利用周末的时间去海宁考察了一下。
其实杭州到海宁还是挺方便的,开车一个多小时,高速公路走走也挺通畅的,高铁也蛮便捷。再加上未来轻轨的建设。整个海宁和杭州之间的联系,从交通方面来讲还是很方便。
前些年海宁著名百合花园开盘的时候我们去参观过,当时的价格便宜。后来就没有怎么去了解海宁楼市,海宁与杭州之间有轻轨规划后,今年年初我在网上了解了一下海宁很多房价还在6000―10000元/左右。
2
海宁为什么有一定潜力?
海宁还是有一定潜力的,原因有二:
一二线城市的限购,导致购买力溢出到周边城市。上海和杭州购买力的溢出,拉动了海宁当地楼市。
轻轨的规划和建设,加上高速高铁等交通的高度发达也会带来一定的购房需求。
当地经济发达,特别是海宁皮革城带来了不少外来人口,加上当地拆迁,有一定的市场需求。
3
在海宁,我选择去看了哪些盘?
因为时间关系,主要是看一些轻轨附近或者核心地段的楼盘――
第一站
东方都市
源自大老哥
浙大国际学院旁,距离轻轨站200多米。整个楼盘34万方,目前在售的19号楼房源价格在15000元/左右,需要搭售车位。整个楼盘所剩房源不多。该楼盘是海宁价格最高的楼盘之一。
因为地处新区,周边有鹃湖、浙大国际学院等规划。
这是海宁为数不多的真正的轻轨楼盘。
第二站
公元道一号
源自大老哥
海宁银泰商圈附近的有好几个楼盘,四季香榭、汇高百悦府、祥生钱塘院子等。虽然他们在距离轻轨站一两公里的地方,但因为商圈关系,目前价格也都在14000元/左右,不过都是尾盘,房源很少。附近唯一一个在售房源较鑫的楼盘是公元道一号,定位高端,跟东方都市齐名,干挂石材立面,价格也在14000元/上下,目前房源比较充足,也搭车位和储物间。
第三站
万城理想公馆
源自大老哥
位置在海宁皮革城附近,距离轻轨站1.5公里左右,距离地铁站也有点距离。楼盘只有7万方,目前在售的是2幢小高层,面积段是108方和188方,价格12000元/左右,也需要搭售车位。
第四站
卡森卫星城
源自大老哥
卡森卫星城距离海宁皮革城3公里左右。楼盘规模比较大,有140万方,是本地的皮革企业开发的。现在在售的主要是三期的高层和合院式的排屋,高层价格在11000-12000元/,排屋价格20000元/多。也需要搭售车位。距离轻轨站斜桥站大概1公里左右。我看了一个数据,光2月份就卖了300来套,销售量还是挺大的,不过当时价格比较低。
我还跟当地的中介和分销的朋友聊了一下,得知海宁周边楼盘还是比较多,但核心板块核心地段核心商圈的楼盘也不多。从今年3月份以来,整个海宁的楼市,销售节奏很快,销售情况比较火爆。
4
对海宁楼市现状的几个观点
海宁房价今年跃升明显
像公元道一号去年年底的价格9000元/多一点,现在14000元/左右,大概涨了40%。百悦府也涨了不少,东方都市去年卖的也是9000元/多,现在14000―15000元/,可以说今年以来价格有点暴涨。
但海宁总体上价格涨幅虽然比较大,但和历史成交数据去比,涨的也不是特别多。
历史上海宁房价最高的年份是2013年,当时海宁市商品房成交的均价在9572元/。有一个买百悦府的女士讲了,她说13年底在百悦府买了一套,价格应该是在12000―13000元/左右,后来到15年下跌比较厉害,到了15年、16年价格还是处在低位。到了17年2、3月份开始涨,现在涨回14000多元/,从14年初的12000―13000元/跌到9000多元/,现在又回到14000多元/。
所以海宁的房价涨幅虽然比较大,但是和历史相比涨幅也不是太高,海宁均价最高是2013年9579元/,到了14年是8172元/,15年是8375元/,16年是8242元/。
截自海宁房天下
现在(2017年)新房的均价还在9000多元/,市中心区域房价在14000元/左右。所以总体上来讲上涨幅不大,只是3月份以来确实涨的比较多一点。
海宁可售房源不多
在海宁看房过程中看到这些楼盘有的建了一半,有的刚刚结顶的楼盘,但进去问了一下,基本都无房可售。可见今年以来,海宁的去化速度还是非常快的,和杭州差不多了,很多楼盘已经无房可售了。
数据显示,仅仅2016年海宁整个商品房销售量就达到18159套。
2016年海宁拍了136.57万方的土地,按照容积率2.5,100平米一套计的话,也就是2万多套房子。这样的去化量还是很快的。所以海宁一些核心地段房源比较少。
严格的限价下,搭售车位成为常态
现在海宁由于价格也受到了备案价限价的抑制,调不上去。开发商采取的普遍措施就是搭车位,有的搭一个,有的搭两个,甚至有的搭储藏室,搭车位是普遍现象。
宽松的限购限贷政策
海宁是限购的,外地户口限购一套,本地户口不限购。
贷款海宁政策相对来讲比较松,比如你是外地户口,夫妻双方只要还没有在还按揭的,或者按揭已经还清了,在海宁都算首套,首付最低可以3.5成。
海宁和杭州正快速接轨
海宁现在确实建设的速度比较快,特别是与杭州的接轨方面也做了大量的工作。比如许村这里搞了临杭开发区,在下沙北还有连杭开发区,海宁主动接轨杭州的工作做得比较好。
轻轨建设已经如火如荼在进行,我们在回来的路上看到路上都用挡板挡起来了,轻轨的建设都已经开始了,按计划将于2020年年通车。
海宁是行政区划不属于杭州地区,但它却是接轨杭州最积极的一个城市,无论在轻轨建设,无论在开发区的建设,都和杭州主动接轨。所以这也是海宁楼盘受到杭州购房者欢迎的一个原因。
海宁的外地投资客较多,投资性需求是拉动房价的主因
我看到一个数据,2016年海宁住宅市场通过市外营销机构的成交量占到了43%左右,外地客户占到了很大的比例。比如今年2月卡森卫星城单月卖了300套,但很大程度上也是外来客户带来的购买力。
今年上半年的比例可能更高,也就是说海宁市场这一波的价格拉升,除了房地产大市比较好,当地需求较旺,但主要是大城市购买力的溢出,特别是上海、杭州的购买力溢出到海宁,对海宁房价的拉升起到了很大的作用。
投资性需求购房者拉动海宁房价,这也符合楼市价格上涨规律。如果光是本地的刚需,是不太可能把价格拉的这么高、拉的这么快的,主要还是由于很多的外地购房者到海宁去买房,造成了海宁价格短期内涨幅较高,涨幅也较快。
5
如何判断海宁未来的楼市?
我觉得,有几个数据还是值得大家关心的。
外来购房者比例过高,未来谁来做接盘侠?
前面讲了海宁的外来投资客较多,投资客是要兑现的,这部分成交量怎么去兑现?谁来接盘?这是一个问题。当地人愿不愿意以更高的价格来接这些投资客的盘?
为什么说当地人接盘的可能性比较小呢?因为海宁常住人口虽然在县级市里面算是比较多的,有83万人。但是这几年人口增长的速度还是比较慢的。
资料显示,海宁2007年到2011年户籍人数前20年差不多一直处在60来万的水平。我们讲常住人口是指在海宁居住半年以上的人口加在一起是83万,但是海宁的户籍人口这20年来一直徘徊在60万到64万之间,所以它的人口增加是比较慢的。
另外一个数据,海宁2016年比2015年人口只增加了5500人,这里面很多是新生人口增加比较多,外来人口比较少。而且人口增长的速度是在放缓的,2012年到2016年比2007年到2011年,这十年比之前的十年人口增加的速度下降了1.45个点,海宁人口增加的速度在放缓。
我没有查到海宁当地住房的保有量,人均自有住房的保有量,或者人均居住面积的数据没有查到,但是我相信海宁当地人的人均居住面积,以及自有住房的比例还是挺高的。
在一个人口增长放缓,外来人口不多的城市,今后如果房地产速度发展过快,商品房销售量过高,外地人买的太多的情况下,我还真有点担心未来谁来接盘的问题。这是一点疑虑。
海宁支柱产业的未来趋势
海宁是以皮革业为主导产业的,现在海宁皮革城每年的销售额大概达到了200多个亿。皮革城是海宁的一张名片。
但是目前由于互联网经济的发展,传统的零售业其实已经在慢慢转变了,网上消费,从线下到线上,原来很多东西,特别是一些高档的皮衣,这些东西可能在网上消费的人比较少,但这几年增长的速度也是比较快的。网上销售对传统零售业的冲击还是有影响的,这种冲击对未来的影响到底如何现在还无法评估,我觉得未来可能冲击的会更厉害一点。
皮革城以实体店为主这种商业模式今后也会得到改变,这个靠传统产业吸引大量经营人员入驻海宁的趋势也会改变。
所以我担心的商品销售互联网化以后,对传统商城的影响会比较大。因为这既是一个产业聚集的行业,同时也是吸引外来人口的一个重要的行业。如果这个行业慢慢转变以后,到海宁经商、就业的人数可能会下降,人口的导入可能会进一步降低。
海宁现在还是传统产业为主,很难听到海宁有什么高科技,或者新的产业、新的技术。未来随着环保监管的加强,对污染企业监管的加强,一些传统企业会不会面临发展的瓶颈?如果没有新兴产业的发展,海宁来之前的高速发展还能不能保持?
海宁未来的房价取决于大势和杭州接轨程度,可能还会有一定的空间,但是短期有空间我觉得已经不大了,虽然现在还搭车位,这个形势可能会马上得到改变,所以现在不要急于去买,可以等市场稍微回调冷静一点以后,再看看有没有机会。现在不建议大家急于去海宁买房子,盲目去投资。
后记
后来带我看房的中介也告诉我之前搭车位的东方都市、卡森卫星城等都不需要搭车位了,与之前有市场热度比已经出现冷下来的迹象。
佳源地产定融产品未违约,罗半城还让沈天晴做“接盘侠”吗?
YTG正式转让KPL席位,标价6100万,谁会成为接盘侠?
王者荣耀2020KPL春季赛,即将决出本届银龙杯的最终归属。就在这个关键的时间节点上,KPL电竞圈里,一直都在传YTG即将出售席位一事。就在6月5日,YTG出售席位一事已经被实锤了。这让囧王者想起了2019年,BA黑凤梨出售席位给AG超玩会之后,KPL变天的事情。
根据上海联合产权交易所官方网站公布的消息,杭州铭月文化创意有限公司,正式提出希望转让王者荣耀职业联赛里参赛席位以及相关权益。YTG出售的权益,包括不限于:KPL联赛固定席位,电竞俱乐部KPL,YTG青训营,王者荣耀模拟战选手参赛合约以及经纪合约,全媒体MCN矩阵账号(据传高达百万粉丝)。
YTG全系列权益,售价高达六千多万
根据公示,杭州铭月文化创意公司将YTG全系列权益作价六千万。就这个开价来看,比起2019年AG超玩会收购BA黑凤梨的固定席位,便宜了近两千万。YTG转让席位一事,认真算起来应该是KPL联赛历史上,第二支转让KPL联赛固定席位的俱乐部了,第一支是BA黑凤梨!
YTG(越塔干)战队队史
熟悉KPL联赛的小伙伴应该都知道,YTG电子竞技俱乐部成立于2016年8月,在2017年KPL春季赛打进KPL联赛。YTG从进入KPL至今,历时三年七个赛季,是继AG超玩会,武汉eStarPro,广州TTG、XQ之后,资历最老的战队之一。
坦率地说,YTG走到今天这一步,突然要卖掉战队名额,曾经的越塔干?平头哥?逐渐成为历史,还真的让人有些舍不得,令人唏嘘。然而YTG走到今天这个田地,虽然令人唏嘘但这也是在情理之中的。王者荣耀KPL联赛,从最初的草台班子发展至今,已经逐渐走向成熟。没有雄厚的资本支持的战队,没有成绩的战队,确实很难玩下去!KPL是商业联赛,不仅要赚钱,还要有成绩。
电子竞技,菜就是原罪。YTG在2020年KPL春季赛的关键战役中,败给了QGhappy,再次无缘季后赛。尽管平头哥是KPL七届元老,无奈成绩着实太差了,打了七届,最好的成绩是2018年KPL秋季赛,差一点进入西部赛区决赛,最后却败给了TS。
从此之外,YTG这支七届元老,再也没能进入季后赛。唯一值得庆幸的是,尽管没有啥成绩,但是YTG?越塔干?的风格还是吸引了相当一部分粉丝。只是没有成绩支撑,一支商业战队想要维持正收益,确实是相当难的。
电子竞技,不仅菜是原罪,菜就要改变,没有成绩就要被优胜劣汰,自古以来就是这个道理。YTG的队员被其他豪门战队收购的话,对于队员们来说其实也是好事儿。参考JC的变化,要想玩转商业联赛,有了资本才能买进更优秀的选手,有了资本才能扩充教练组和改善赛训环境。
最后问题来了,YTG挂牌,你觉得谁会成为接盘侠呢?囧王者个人希望AS仙阁能?相位猛冲?一次,学习AG超玩会重返KPL。与AG再来一次火星撞地球,重演经典,你们觉得怎么样?
亏损的smart终于找到了“接盘侠”,吉利能否让它起死回生?
此前媒体报道佳源地产5000万定融违约消息有误。佳源南方(深圳)集团有限公司(简称:深圳佳源南方)通过深圳千红资产管理有限公司(简称:千红资产)进行金交所定融,实际募集资金0.51亿元。深圳佳源南方对到期部分已安排兑付,融资余额0.3亿元,目前并未到期。此前与机构在还款支付环节出现误解,目前双方已协商解决。
不过,佳源地产母公司佳源创盛控股集团有限公司(下称:佳源创盛)近日确有压力。据企业预警通,目前,在境内债方面,佳源创盛还存续8只债券,存续规模43.3亿元,其中有4只债券将于2022年到期,到期规模19.3亿元。
此外,佳源创盛还有一笔收购尾款迟迟未付,已是二度展期。去年年底,佳源创盛与上海杰忠企业管理中心(有限合伙)(下称:上海杰忠)收购上市公司中天金融(000540.SZ)地产业务,即中天城投集团有限公司(下称:中天城投),交易总价89亿元,目前还剩73.2亿元没有结清。
佳源创盛对中天城投的收购被外界视为「蛇吞象」。违约传闻乍起,债券期限逼近,使得外界更加关注这笔交易是否能够顺利完成。
中天金融的「接盘侠」
这场历时半年的收购,已经是一波三折。
中天金融是贵州第一家上市公司,也是贵州目前最大的民营企业。在过去43年间,其掌门人罗玉平以房地产开发商的身份为人们所熟知,多年登顶贵州首富宝座的罗玉平在贵阳市人称「罗半城」。
2021年8月,一直筹划剥离房地产业务的中天金融终于找到了自己的接盘方。
当时,中天金融打算以180亿元把中天城投100%股权转让给佳源创盛。但12月2日,中天金融公告称,收购方变为佳源创盛和上海杰忠,转让价格腰斩为89亿元。其中,99%股权转让给上海杰忠,将1%股权转让给佳源创盛。
据中天金融公告,增加的上海杰忠并不是「外人」,成立于2021年4月,其设立显然为收购而来。其股东都来自浙江——杭州仁和智本股权投资管理有限公司(下称:杭州仁和)、佳源创盛、仁和智本有限公司(下称:仁和智本)、浙江德丰科创集团有限公司(下称:德丰科创),分别持有上海杰忠1%、3%、47%、49%份额。其中,德丰科创创始人赵建忠曾是佳源系高管。
对于交易价格突然少了90.97亿元,中天金融表示,是根据对方要求,将中天城投83.2亿元应收款划转到了其他全资子公司,中天城投净资产较2021年6月30日减少83.2亿元。
这笔不太寻常的交易很快引起了深交所的关注。深交所关心的问题就包括定金支付情况和后续履约能力如何。
中天金融当时表示,交易总价89亿元,佳源创盛已支付15.8亿元的定金,剩下的73.2亿元,将转为上海杰忠支付。对于第二期、第三期股权转让价款,上海杰忠打算通过自由资金、合伙人增资、引入其他战略有限合伙人、金融机构借款等方式筹资。中天金融还认为,佳源创盛和上海杰忠具有较强的履约意愿及履约能力。
然而,佳源创盛和上海杰忠并未如期付钱。今年1月,中天金融公告称,没有收到佳源创盛和上海杰忠的第二笔股权转让款29.59亿元。
彼时,市场消息多认为佳源创盛和上海杰忠构成实质性违约。
而据自媒体「国潮说」表示,佳源并未违约,之所以迟迟没有支付二期股权转让款,主要是因为中天金融违约在先,其在平安银行的融资已经发生实质性违约,未经平安银行书面许可,中天金融不得进行任何集团内资产的处置,包括但不限于处置中天城投100%股权。
「国潮说」还附上告知函加以佐证,函上有平安银行惠州银行公章。
按照中天金融公告说法,其又给了佳源创盛和上海杰忠15天宽限期。但再次到期后对方依然没有付款。
2月8日,中天金融公告称,双方协商后,第二期转让款的最后支付期限推至2022年3月28日;第三期股权转让款的最后支付期限推至2022年6月28日。
短短半年,这笔交易已经历了打对折、展期、再展期,到3月28日又能否顺利推进呢?
「绿档兄弟」佳源国际
佳源创盛的控股股东为沈天晴,沈天晴还有一家上市房企——佳源国际(2768.HK)。
2020年7月,佳源创盛将五星电器100%股权卖给京东商城,其手上的主营业务就剩下了房地产开发与销售,主打平台为全资子公司浙江佳源房地产集团。
同为地产主业,佳源创盛和佳源国际这对「同胞兄弟」血脉相通。
近年来,沈天晴频频将佳源国际的优质项目以「低价」注入到佳源国际。被「喂养」的佳源国际,不仅在2021年以32%左右的毛利率,在行业内颇受瞩目,还成为了「三道红线」全部达标的绿档房企。
然而,对于佳源国际「绿」的成色,不少业内人士表示质疑。
自媒体「氢财经」分析指出,佳源国际的绿档的统计口径藏有玄机。例如,其1.29的现金短债比,计算中只涉及到81.28亿元的短期借款,却没有计入应付票据、一年到期的非流动负债等科目。
此外,佳源国际美元债还有7个,规模超过13亿美元,其中有5个票息超过12%,最近一个债券到期的时间为2022年3月11日,规模1.32亿美元(目前价格还在90美元以上),境内债方面,存续规模约43.3亿元。
虽然在2020年,佳源国际信托贷款余额占有息负债比重下降至17%。从中信登公示的信托产品来看,目前佳源存续信托产品还有13个,规模最大的是「佳源青岛2号融资集合资金信托计划」,总金额40亿元。
佳源国际2020年总营收183.63亿元,净利润35.31亿元。截至2021年三季末,佳源创盛有息负债达到188.94亿元,其中短债38.6亿元,而在手的货币资金45.4亿元。
地产分析师张银银曾表示,为了实现千亿销售目标,佳源一直在谋求大举扩张,这一过程中势必会推高杠杆。尽管佳源的负债率并不高,地产三条红线都是绿档,但是在企业负债绝对值本就不小的情况下,还大举举债扩张,会不会走向过度,很成问题。
2019年,佳源国际股价盘中闪崩后,汇生国际资本总裁黄立冲曾对《第一财经》表示,沈天晴除了佳源国际还有很多个平台,不清楚其他钱的流向,不排除杯子太多盖子不够盖,容易引发连环爆。
作为沈天晴「两面一体」的平台,佳源创盛和佳源国际都面临一定资金压力。
沈天晴与「佳源系」
佳源系创始人沈天晴,1959年生于浙江嘉兴桐乡青石,初中毕业后做了村会计,期间创办了乡镇企业足佳皮鞋厂。因企业业绩好,其后沈天晴升任嘉兴市乡镇企业局副局长,三年后调任嘉兴市驻深办主任。
深圳期间,沈天晴把内地的白厂丝运到深圳转手卖给香港商人,一年就赚了200多万元,因而被扣上了投机倒把的「帽子」。沈天晴觉得自己不适合当官,于是辞职创业。
1995年,在嘉兴的一栋小楼房里创办了佳源房地产公司,开始进军房地产业务。这就有了后来的佳源创盛。2018年10月,沈玉兴以255.3亿元财富排名《2018福布斯中国400富豪榜》第62位。
在不到30年的时间,沈天晴和佳源系旗下已有6家公众公司,包括:深圳美丽生态(000010.SZ);分拆地产港股上市的佳源国际和物业公司佳源服务(1153.HK);挂牌新三板的西谷数字(836081.NQ);在澳交所上市的博源控股和联合锡矿。
沈天晴在一次佳源创盛的部门大会上表示,「这个世界上能当将军元帅的人毕竟是少数,我是能的。」其自信可见一斑。
尽管「佳源系」资本布局广,但近年在资本市场并不那麽顺风顺水。2019年,沈天晴控制的佳源国际(2768.HK)因投资机构恶意做空,股价暴跌,这位老江湖不由感叹「谁知资本市场那麽复杂」。
2020年3月11日,美丽生态罕见发布了《关于立案调查事项进展暨风险提示的公告》。原因是美丽生态在2019年屡次遭深交所问询,并因股东王仁年的成绩补偿款违规拖欠、信息披露违法违规两项事由受到立案调查。
美丽生态因2017年、2018年连续净利润为负,被交易所警告退市风险,被「ST」。2019年因出售两家全资子公司,净利润增加,扭亏为盈。
截至目前,「佳源系」在A股、港股上市,及在新三板挂牌的公司市值合计约170亿元。沈天晴最终能不能给「罗半城」掏出73亿的剩余收购款呢?
你觉得佳源创盛能完成对中天城投的收购吗?欢迎留言评论!
投资杭州的房子好一些还是投资杭州周边的县市更好?
“1月6日,吉利公布了2019年销量数据。2019年吉利累计销量为136.16万辆,连续三年蝉联中国品牌年度销冠,为过去一年交出了一张非常不错的‘“成绩单’。两天之后,吉利与奔驰宣布成立新合资公司,又为2020年开了一个好头。”
2010年1月8日,就在大家正期待着一睹红旗H9风采,以及戈恩公开逃跑真相的时候,一条《吉利控股与梅赛德斯-奔驰正式成立smart品牌全球合资公司》的推送却率先点燃了朋友圈。
文章的主要信息有以下几点:?
吉利控股与梅赛德斯-奔驰组建的smart品牌全球合资公司“智马达汽车有限公司”(smart?Automobile?Co.,?Ltd.)正式成立,总部落户宁波杭州湾新区;?
新合资公司注册资金54亿元人民币,双方各持股50%。董事会也由双方各委派3名成员组成,并任命原吉利集团总裁助理、领克汽车张家口工厂总经理佟湘北为全球CEO,统筹市场、销售、研发等smart品牌所有业务模块;?
未来smart品牌将全面向电动化、智能化方向转型,全新一代纯电动smart由奔驰全球设计部门负责设计,吉利控股全球研发中心负责工程研发,首批产品预计自2022年起投放市场。并销往全球。
至此,经过数月的共同筹备,吉利与奔驰的合资项目尘埃落定。而自两年前豪掷90亿美元收购戴姆勒9.69%具有表决权的股份,成为戴姆勒第一大股东之后,吉利的“野心”也第一次具体显露出来。
存量市场就是各取所需
从1997进入汽车行业以来,吉利为何能在竞争激烈的中国市场日渐枝繁叶茂、开花结果,答案其实并不难猜。很显然,长远的战略眼光起到了至关重要的作用。
2010年,吉利以18亿美元的价格从福特手中得到了濒临破产的沃尔沃。这在当时业界引起了不小的震动,很多人都不看好这笔买卖,甚至嘲笑吉利是蚂蚁也敢吃大象。
但经过时间的证明,沃尔沃不仅迅速赢得了中国消费者的认可,更是在中国市场的带动下,连续六年打破全球销量纪录。而吉利也因为收购沃尔沃利不仅利润翻了十几倍,提升了品牌知名度,最重要的还是实现了和沃尔沃的关键技术共享,成功孵化出了CMA、SPA、PMA及BMA四大全球化基础模块架构。
可以说,如今吉利在核心技术上已经得到了质的飞跃,拥有了超越对手的核心竞争优势。回过头来再看,吉利当初花费的18亿美元简直就是捡了个大便宜。
既然有了之前的成功,那么就会有人开始猜测吉利这次用了90亿美元成为戴姆勒最大单一股东后,又会赚到多少钱呢?但说出来你可能不信,到目前为止吉利非但没有赚钱,反而随着戴姆勒股价的大缩水,还亏损了近40亿美元。
难不成吉利这回真的是太急功近利了吗?在“汽扯扒谈”看来,只不过是处在不同的发展节点,所看到的“风景”不同罢了。
不得不说,十年前收购沃尔沃,吉利走的就是“用市场换技术”的路。而今时今日,吉利已经是中国品牌当之无愧的销量霸主,眼光自然也不能再局限于本土市场,只有参与到全球竞争才会有更深度的发展。因此,收购戴姆勒股份吉利重视的不是短暂的利益,而是长期的合作。
就像此次成立智马达汽车有限公司,相信在很多人心中,奔驰或许早就想给一直处在亏损状态的smart品牌找个“接盘侠”了。然而即便真是如此,吉利当然也有着自己的惦记。
惦记技术?有且有限。因为从新合资公司的架构及总部选址来看,未来新产品在研发、生产、供应链等领域将主要由吉利负责,而奔驰则侧重品牌和设计方面。
也就是说,此次吉利转变了过去中国车企依赖外资技术、跨过车企看中中国市场的合资规则,反而成为了提供产品核心技术保障的一方,并且希望通过奔驰及smart的品牌影响力进一步提升在全球市场的知名度。
要知道,虽然从未盈利,但从品牌文化角度来讲,smart仍是非常有影响力的品牌。截止目前,smart在全球范围内已经拥有超过220万的车主。
与此同时,凭借着足够玩味、个性的设计,smart还有着数以百万计的粉丝群体。也许出于种种原因他们最终无法购买一台smart,但却不影响他们喜爱这个品牌,始终对它保持高度关注。而这些对于亟待走向全球竞争的吉利而言,远比金钱重要的多。
从戴姆勒以及奔驰的角度来看,在存量市场之中把劣势部分重新整合优化,是至关重要的一部分。奔驰曾经自己在smart上最后的挣扎就是推出四门车型,奈何也没有太多效果。所以没有什么给在中国不太适应的smart品牌,找一个“好人家”更能提振销量的解决方案了。奔驰把这部分跟吉利整合,相当于是在新能源、销量以及成本上的三重解,一举三得。
在奔驰于中国突破70万这个关口上,未来增长多点开花,要强于远远优于奔驰品牌的千里走单骑。
转型电动化,智马达的挑战可不小
“理想很丰满,现实却很骨感”的事儿吉利和奔驰自然不想发生在自己身上,但坦白讲,双方面前的挑战的确不小。
首先,必须要提到的就是长城和宝马合资的光束汽车。同样是发力布局纯电动汽车领域;同样本着平等互补原则的50:50合资股比;同样是中外3:3的董事会架构;一个把工厂放在江苏唯一的整车进口口岸--张家港,一个落户全球第四大港口城市--宁波。
无论是两边合资方之间的“爱恨情仇”,还是有着太多相同点的发展布局,都注定了智马达和光束未来将成为别人眼中比较的对象。
首先,虽然从时间点上看,光束汽车从项目签约到正式启动都要领先于智马达。但是据长城此前发布的公告称,光束和智马达的投产都要到在2020年左右。
其次,正如“汽扯扒谈”刚才说的,smart在全球有着大量粉丝基础,但真到实际买车时他们往往并不会选择smart。那么未来如何有效改善“观望客户”的转化率,也是吉利和奔驰需要思考的问题。
按照新车型开发规划,smart未来产品阵容将扩展到快速增长的紧凑型细分市场,相信在空间和实用性上都会得到一定的提升。当然,进入紧凑型细分市场也意味着竞争的加剧,届时考验的就是产品的技术硬实力。
目前,吉利已经在中国上海、杭州、宁波、瑞典哥德堡、英国考文垂、西班牙巴塞罗那、美国加州、德国法兰克福等建立了五大工程研发中心和五大设计造型中心体系。
至于在新能源领域,吉利也已经拥有超过300项新能源领域核心专利技术,而这些也将成为智马达未来发展的核心因素和重要基础。
写在最后:
其实无论是之前的长城与宝马,还是此次吉利与奔驰,单拎出来每一家车企都是行业“大哥”级的存在。然而身处变革的漩涡中,协同合作、强强联合必将成为汽车行业未来发展的一大趋势。
毫无疑问,协同发展对合作双方而言都背负着很沉的包袱。就像奔驰期待通过智马达让smart扭亏为盈,并进一步渗透到国内新能源市场,而吉利也希望以此契机加快全球化进程,扩大自己在德国及欧洲市场的影响力。
不过向来,也正因为有了这种包袱,才能让中国品牌年度销冠吉利和全球豪华汽车品牌年度销冠奔驰这样已经走在行业头部的传统车企,始终保持着活力与创新的精神。对于我们消费者来讲,何乐而不为呢。
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投资立场上的杭州和沿杭房产分析:
如果您考虑投资,我建议您考虑杭州,沿杭州(比如富阳,临安,绍兴,湖州等)周边的房市不稳定,抗跌性太差,有价无市,投资风险大。给您几个理由吧。
1.抗跌性:首先说,临安,绍兴等地的房子会不会涨价,目前看来是会的,借助G20和亚运会的推动,整个杭州都在涨,加上轻轨的规划,导致环杭州的区县和城市房价也上涨,临安、富阳、海宁、绍兴等房价无一不是受杭州影响,包括嘉兴房子上涨,也不过是因为它近上海。但相比之下,杭州的房子更抗跌,不会因一两个政策变动或者市场调整而剧烈降价。例如,去年的北京930政策是调整北京住宅首付的,意外的结果竟然是沿京房子降了,尤其是河北北三县,与此同时10月北京住宅均价环比上涨4%。所以抗跌性,一定是新一线城市>二线城市>区县的,到时候想要出手,区县的基本是没有交易市场的。
2.?供需关系:富阳或邻杭州市的房子存量巨大,动辄一个楼盘几百上千户,而当地人大都拥有自己的房子,大部分的购买量来自于外地的投资客,这种“投资”,其实只能算投机,真正的投资是在产品到达价值之前买入,到达价值了卖出,而邻杭房子因为供需关系不匹配,现在的价格已经超过本身房子的价值,风险比较大,同时存量大也会影响市场活跃度,光新房就很难消化。那在当地人都有房、新房供应量也充足的情况下,出售二手房只能折价出售,而且还不一定卖的出去。如果是出租,租给谁?当地人有房,外地人才流入包括大学生、年轻情侣、中青年不会考虑去富阳、临安,只会在杭州城区寻求更好的发展机会,出租市场并不容乐观,这种情况下,租金水平和回报率当然也不高。
而杭州目前有2000家创业公司,集聚了大量的世界500强企业和大量有买房和租房需求的年轻客群,同时,49.5%的大学毕业生选择留在杭州,回周边二三线城市的很少,杭州目前常住人口900多万,每年还以17-20万的增速增长,早在16年,杭州凭借4.10%的人口年增长率,成为全球第八个人口增速最快的城市,长期来看,杭州土地的供给远远人口对房子的需求的,供求,所以邻杭州很多城市会出现有价无市,无人接盘的情况,但是杭州不会,而且杭州租金很高,仅以滨江50平米的酒店公寓为例,每月能达到6000-7000的租金,而富阳和海宁等地90平米的三居住宅租金大都在2000左右。
3.资源配套:杭州是浙江省的省会城市,拥有浙江省最好的教育、医疗、交通等资源配套。杭州纳入富阳、临安,其实一方面是为了增加城市人口,跻身新一线,另一方面不排除是为了在未来向周边输送人口,缓解城区压力。但是这种例子之前不是没有,日本东京之前人口1000万的时候,觉得城区压力大,于是开始修建地铁,结果建完之后,人口从1000万涨到3000万,反而出现了人口大量涌入的情况,其实这是交通通达之后,周边县市人群追最优的结果。
买房买的不是房子,而是房子周边的稀有的资源,并且资源越稀有,房子的保值性就越高,这就是为什么杭州90年代的老破小,连电梯和基本的物业都没有,但是仅仅凭借安吉路小区,学军中学的学区优势能卖到6万,甚至更高的单价,但是富阳最好的欧式花园洋房的单价也不足2万的原因。不是所有的洼地都会涨起来,随着房子的折旧越来越高,产权年限越来越短,房子本身的价值越来越低,如果房子所在的区域连政府规划和资源配套都没有,也没有稳定的产业人口和高薪的租客,很容易成为接盘侠。
2016年是十三五的开局之年,但大多数经济学家认为今年是中国经济L型继续探底之年。据我多年观察,每年天涯及百度上均有各种关于中国经济崩溃论的论调,年年都说今年经济怎么困难,大部分是杞人忧天,大家就当新闻,看看也就算了。这里我举个例子,实际上多年前就有一些悲观的朋友担心经济崩溃,执意要把手中的人民币换成美元,并汇进外资银行或者干脆换成美钞存在保险柜。事实证明这些人都错过了大牛市,只能眼睁睁地看着别人的房子及人民币大幅升值,其中人民币自05年汇改以来经历了将近十年的牛市,有效汇率上涨了50%左右,而全国房地产价格从2003年至今更是上涨了10倍。后来我私底下问这些朋友:你们可以看空中国经济,但为什么要把外币汇到外资银行或者换成现金?他们的答案居然是担心国家强制结汇。对此我只想说:不要放弃治疗,药不能停。话说回来,今年经济困不困难?今年很困难,而且是真困难。你看看,许多城市地产项目大片闲置的,开发商不敢动工,因为动工就是死,但不动就是等死。已开发的房子库存有多少?实体经济也哀鸿遍野,许多工业园企业关门歇业。一些一线富豪家族一夜归零。就连理发店,零售市场这样的快速消费市场都比往年生意差了许多。
为了搞清楚经济始末,我想从规律说起,什么是规律?规律就是事物运动中内在本质必然的联系。而经济本身是有周期规律的。我有一个室友,研究生期间不务正业,根据什么博弈论居然研究了什么万象归宗理论,光听这个名字就知道是读小说中毒太深的结果。偏题太多了,为什么这里说到他的万象归宗理论呢,字面意思就是一切事务的发展都是个轮回。因此我这里要说说中国经济这轮周期的始点,以及周期的终点会去向哪里?
回顾这轮房屋牛市,可以追溯到2003年8月份,国务院明确将房地产行业作为国民经济的支柱产业,明确提出要保持房地产业的持续健康发展。之后的两年房地产价格快速上涨,于是从2005年开始调控,相继出台了国八条和新国八条,之后是n次升息升准,提高贷款首付比率,国六条,征收二手房营业税个人所得税,提高准备金等,终于房屋价格控制初见成效。但2008年次贷危机后,政策调控戛然而止,2008年9月15日,央行宣布“双率”齐降。2008年10月12日,出台了一系列新政支持房地产,如首次购买住房和改善性普通住房提供贷款利率7折优惠,最低首付下调为20%。房地产又迎来一次暴涨。之后几年又迎来了史上最严厉的调控政策,终于在2014年调控取得效果,而当前国家再次出手救市,但这次恐怕是最后一次。可以说近十年来挣钱的逻辑非常简单,就是买房-贷款买房-房屋升值-重评估再贷款-继续买房,这种加杠杆的买房策略使很多人暴富。当然还有一些高手,他们通过类似炒购房期货牟利,比如说甲与开发商签订了100万元的购房合同,并付了开发商两万元定金,但如果甲和开发商和房管局关系好的话,他可以迟迟不交首付款并办理按揭,一定时间后房屋价格上涨到120万元,甲决定出售给乙,并找到开发和房管部门修改合同备案,将购房人一栏的名字直接改为乙,乙需要支付甲20万元,并按照合同约定支付给开发商98万元(扣除甲已经支付的两万定金)即可。于是甲只用两万元的投入获得了20万的收益。
可怜的老百姓一直幻想政府调控会使房价回调,但是政府越调控房价越是上涨,老百姓如果相信调控,结局会很悲剧,房子越等越买不起,原来的全款,到现在可能只够付个首付。终于经过多年的洗礼,再也没有人相信房价会下跌,什么房屋租售比,房价收入比,这些指标都是浮云,大家都相信买到即挣到,买到必升值!即使有少部分人知道房地产有泡沫,但他们更坚信泡沫是铁做的。于是结婚变成一件非常奢侈的体验,如果一个男人要结婚,他必须乖乖去买房,如果买不起房,最难搞定的是丈母娘,而这仅仅是第一关,哪怕你搞定了丈母娘,还有老丈人呢,还有姑姑婶婶一大帮人给你指手画脚。不买房结婚实实在在被认为是耍流氓,你需要搞定的人太多,不止丈母娘一个。
有位经济学家说,成功的投资人很不合群,当音乐响起时大家起身跳舞,他却独自躲在角落里默默地喝着闷酒,当音乐停止时,大家都在抢椅子,他却翩翩起舞。也有人说,泡沫膨胀时才是最好的盈利期。我认为都是有道理的,关键看你如何把握这个度,折中地处理这个问题,你当然可以拥抱泡沫,但绝不能刀口舔血。而现在2016年,你已经拥抱了泡沫这么多年,现在就是刀口舔血的时间,我必须提醒各位,音乐已经接近尾声,请从容地安排happy edding,守住你的票子,留下一套房子,揣紧核心的铺子,带上你的孩子,抱紧你的娘子,享受人生的乐子,让别人去抢最后的栗子吧。也许房地产未来还有一定的盈利,也许你可能会有一些意犹未尽,但这种钱还是给别人挣为好,记住永远不要羡慕赌徒赢了钱。
近十年房地产上涨的逻辑,这里仅罗列三个观点,一是热钱推动说,二是土地财政说,三是货币通胀说。
目前这三个因素基本全部熄火。首先谈谈热钱推动,华尔街有句名言money never sleep,资本是逐利的,随着前些年人民币持续升值,中国的资产不断升值,闻到血腥味的国际资本源源不断地流入中国,进一步推升了国内房价。网上有个段子,说一美国人到中国旅游,用20万美元换了134万人民币,100万买一单身公寓,34万吃喝玩乐一年。第二年要回去时房子涨了卖了200万,人民币兑美元升值到1:6.2,200万人民币换回32万美元。美国人白玩一年还倒挣12万美元,非常高兴地回家了。但2015年美元强势回归,人民币对美元快速贬值,资本加速外逃,据央行网站消息,2015年12月外汇储备33303.62亿美元,较上月下降1000亿美元。事实表明国际资本对中国投资已经不像原来那么有兴趣。李嘉诚密集出售了中国的商业物业,还有谁愿意做接盘侠?
再说说土地财政说,可以说目前地方财政收入主要都是靠卖地,但是显然他们心急了一点,房地产已经严重过剩。据观察经营房地产并不比养猪高明多少,大家应该知道有个猪周期,循环一般是:猪价下跌-养猪户减少-猪肉供给减少-猪肉价格上涨-养猪户增多-猪肉供给过剩。如果把猪肉改成房子,养猪户改成开发商上述周期同样成立。现在属于房地产过剩阶段,接下来会发生什么,大家应该有个预期和判断。2015年政府在多次会议中强调去库存化是房地产市场的当务之急。房子现在有多过剩呢,以我市为例,据简单地抽样统计本市每个家庭约有两套商品住房,但仅信江新区未出售的房子又可以够旧城区每户家庭再买一套,你说房子多不多?再看看全国的数据,如果包括已批的和在建的有140亿平方米,即使按照最好的销售年2013年,目前的库存量包含已批未建的需要十年才能消化。现在已经看到某些城市炸掉一些烂尾楼盘,许多人开始骂娘,一边是百姓买不起房,一边是资源的严重浪费。对此我想说:还记得中学政治课本上把牛奶倒进沟里的故事吗?这叫生产过剩,大家要接受并习惯这种现象。政府也猛然意识到,老百姓的房子保有量已经非常高了,光靠卖土地是不可持续的,天下没有不散的宴席,于是当机立断地出台了不动产登记和房地产税等,未来再也不需要靠卖地维持生计,税务部门要按人头现有住房面积计算,面积越大的缴税越多,财政照样可以有源源不断的收入。
最后说说货币通胀,货币通胀这个东西非常厉害,中国超发货币是非常严重的,如果你相信统计局的数据,并把钱存进银行你可能要悲剧了,每年官方公布的CPI数字都很低,近十年最高的年份不到4%,一般认为5%以内都不属于恶性通胀。但实际上据观察,每5年中国的物价就上涨了一倍!中国长期在负利率环境下运转,如果把钱存进银行,财富非但没有增加,反而随着物价的上涨缩水了。因此在中国出现了一个奇怪的现象:
穷人存钱,越存越穷;富人贷款,越贷越富。国际上那些大亨负债率一般不超过20%,而中国却是多多益善,只能说现在这种状态是不正常的,在这种背景下越来越多的人把资产投进了房地产,并进一步推高了房价。时至今日,物价指数这玩意已经没有多大意义。一个北京的老太太可能凭其一套破四合院坐拥千万资产,你说大米、猪肉、蔬菜即使涨个一倍对她有何意义?一般情况下一线城市的老百姓普遍蛮有钱了,如果卖掉一套房子,仅仅是吃是花不完的,但如果再买套房子估计也是蛮困难的,对于老百姓而言房子的月供已经是最大的消费,只要房价不涨,生活成本就不会涨,神马cpi一篮子价格指数都是浮云。现在继续买房可能会供房一辈子,卖掉一套房子你会一辈子轻松,你会选哪个?说到这里很多人要骂人了,你这不是败家吗?我打个比方,如果你在6000点卖出公司股份,还有谁敢指责你,你看看那些大股东哪个不在减持呢,他们是败家业吗?
在这里我要特别说明下,上述建议是对于有多套住房的人群而说的,我身边的富豪都在抛,今天你抛了没有?另外,上述建议也是针对二三线及以下城市的人群的。如果你的房子在北上广深,如果你的房子是二三线核心区域的房子,目前来看还是安全的。无论你在哪个城市,如果一套房子都没有,请择时考虑买一套房子,毕竟房价已经下跌了不少,另外许多地方政府还有配套补贴政策和落户政策,你要充分利用公积金贷款,利率是非常优惠的,一辈子只能使用两次必须珍惜,要尽可能降低首付比率,另外要测算好,使月供与公积金缴款匹配,现在的政策允许每月取出公积金支付月供,你要做到每月不需要额外支出,而且每月尽量把缴纳的公积金花完。选房方面首先我建议你购买已经装修好的房子,这样相当于装修款也可通过公积金贷款出来,下一步无需再筹钱装修。尽量选装修大众化些的,清爽实用的,比如万科的带装修的房子,质量非常好,适合首次置业。二建议购买成熟地段的房子,这里生活方便,相对保值增值,作为自住房,新城区我是不太建议的,房子最好离父母近一点,现在年轻人都要忙事业,父母可以帮忙照顾小孩。三建议购买学区房地铁房,这是锦上添花的事,如果买不到就算了,不必刻意追求,未来教育资源平均化应该是大趋势。四建议购买大品牌楼盘,这些楼盘价格贵一点,物业费高一点,但是生活舒心太多,如果你不在乎物业环境,可忽略此条。五买房要选对时机,如果你买一手房,选择在淡季比较好,比如说过年之后的几个月,虽然类似十一这样的期间,促销活动和营销宣传多,但价格并不实惠,卖东西是这样的,买的人多了价格就跌不下来,客流小了价格自然实惠。如果你买的是二手房建议选在春节前买,很多老板房子多,年前急需要钱结账或者进货,很有可能被你淘到实惠的房子,另外多关注一些银行拍卖信息,可能会有意外收获。六房子这个东西真不是东西,不能着急,要相信房子没什么好牛气的,它绝对不能买到姐的自由。
既然孤注一掷地投资房地产已经不是个好办法,那么该如何管理你的财富呢?现在很多人认为2016年存在资产配置荒的问题,这里我想为大家提示复利的概念,前几年许多朋友把钱借出去,少于两分的利息都不好意思对别人说。如果现在大家依然带着这种预期去找资产,你就大错特错了,实际上一分息的回报已经很高了,很多人以为致富的先决条件是巨大的资金基础和高额的盈利回报,但其实并非如此。搞怪的爱因斯坦曾经说过:“宇宙间最大的能量是复利,世界的第八大奇迹是复利。”假设你现在有100万元,每年按12%复利增长,10年后为311万元,20年后为965万元,30年后为2996万元。你可以对比一下,你未来三十年工资总收入有多少?我举这个例子的目的是告诉大家,大家一定要降低资本回报的预期,前几年的回报是短暂不可持续的。目前银行贷款房屋贷款利率约5%左右,现在一些中小银行理财产品也能达到这个水平,比如南京银行的珠联璧合系列有5.1%左右的收益。实际上5%左右的收益率在目前这个时段也是可以接受的。
对于一般工薪阶层,2016年还是以稳定过冬为前提,主线还是休息。我建议大家把资产做如下配置,40%做银行理财产品,记住要买非保本型的,收益在5%左右,保本与非保本风险差不多,只是银行操作手段不一样。20%购买债券型基金,记住要买纯债型的,混合型和可转债型都别买,很多人看到2015年股市暴跌,2016年的熔断,但很少人注意到2015年很多债券基金收益率达到15%,理论上债券和股市及利率水平呈负相关,目前股市不景气,利率还有下降的预期,至少2016年上半年债市还处在牛市。20%投资p2p龙头,一定要是龙头企业,比如陆金所、恒大金服,收益也有7%左右。另外留10%左右放在余额宝、投资股市或者换成美元,2016年人民币贬值预期在5%左右,招商银行美元理财有2%左右的收益,整体回报率在8%左右。最后留一点钱抄底,如果发现有回报率比较好的商铺和房子是可以入手的,比如说杭州亚运会及G20概念下滨江板块。这样配置下来整体资产回报率应在8%左右,远远跑赢通胀,也跑赢大部分城市的房价涨幅。2016年中国经济有多台大戏,剧情怎么样?我们边看边说。